為什么德國一半家庭不買房:房租管制和退租保護

   日期:2017-08-04     來源:中國新聞網    瀏覽:10287    評論:0    
核心提示:從廣州提出租購同權符合條件的承租人子女可
 從廣州提出“租購同權”——符合條件的承租人子女可就近讀書,到武漢明確承租人享受義務教育等公共服務;到杭州在今年年底前要建成住房租賃平臺,納入全部出租房源信息共享;再到以無錫為代表的多個二線城市“租房落戶”;在上海,首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交,采取只租不售模式;北京則要求拿地企業自持租賃住房,只租不售。

不僅12個試點城市(編注:7月20日,住房和城鄉建設部會同有關部門,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位),各地都在響應國家著力構建“購租并舉”房地產市場供應體系。

與此相呼應的是,住建部還配套推出保護承租人權利的法規,以多角度保障不同群體的住房需求。7月26日,新華社援引住建部有關負責人的話表示,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

在此之前,住建部已發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同,房租按月支付;同時擬嚴禁開發商捂盤惜售,要求買房中介服務費施行明碼標價等。對于最敏感的租金支付,意見稿明確住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金等。

享受同等的教育醫療公共資源,長期的租賃合同,出租人不得擅自抬高租金......租房子就可以在理想的城市安穩地生活一輩子,應是最大化了“房子是用來住的”。

以租房為基礎的房屋體系會是什么樣的圖景?我們或許可以從國外一些經驗中略窺一二。

比對其他國家,德國被公認為住房市場效能最好的國家之一,所推行的“社會福利住房體系”勾勒出的住房體系正是如此的“理想國”:全國一半的家庭租房而不是買房,房價長期保持穩定,供需持久平衡。

 

 

為什么德國一半家庭不買房:房租管制和退租保護

 

德國海德堡。 本文圖片均為視覺中國 資料圖

 

“退租保護”和“房租管制”制度

德國位于歐洲中部,是歐洲最大經濟體,歐洲鄰國最多的國家,也是歐盟中人口最多的國家,同時是全球國內生產總值第四大國。德國住房政策是如何解決眾多需求的呢?

概括來說,德國通過市場機制解決大多數人的住房需求,供給需求決定價格,針對貧困群體予以資助。

在德國,住房政策被看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分。德國2001年頒布的《住房扶持法》第一句話就是“社會福利住房的扶持是承擔社會責任的住房政策的重要組成部分”。根據《住房扶持法》,德國政府投入資金建設社會保障住房,并以低于市價的價格投入市場。

同時,《住房扶持法》與《租房補助金法》等法規一起,為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規范等提供了法律框架。

在市場租房領域,德國實施有利于承租人的“退租保護”和“房租管制”制度。“退租保護”即承租人可以不用給出理由和出租人解約,但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。“房租管制”即三年之內出租人不得提高當地房租水平的20%以上,各州政府每年根據數據分析制定當地租金水平。一般情況下,政府制定的租金價格低于由供需關系決定的市場均衡價格。

租房補助的資金來源于德國聯邦政府,由各地的社會福利局進行具體行政操作。有需求的貧困人口可以提出申請,行政部門根據其收入、家庭人數,以及所在地的房屋租金價格水平,制定“租金補助”標準。

德國聯邦統計局數據顯示,至2015年12月31日,德國總人口8217.5684萬,其中約46萬戶家庭獲得住房補貼,占所有住戶的1.1%。

7月27日,德國聯邦統計局公布數據稱,截至2016年底,德國住宅和非住宅建筑的住宅數量約為4170萬。與2000年相比,住房庫存增加了290萬戶,增長了7.5%。到2016年底,每1000名居民中有502戶住房,與16年前相比,每1000名居民增加了35戶住房(2000年:467戶)。

 

 

為什么德國一半家庭不買房:房租管制和退租保護

 

德國呂貝克

 

德國家庭平均收入8年可購買一套340平方米的獨棟

一名2008年回到國內從事保險業的劉女士告訴澎湃新聞,在德國2007年研究生畢業后,她在威斯巴登市工作時租的房子約50平方米,每月400多歐元租金。房子帶有花園,走路到市中心只需20分鐘。

威斯巴登是德國第五大聯邦州黑森州首府。黑森州位于德國中部,最大的城市是法蘭克福。劉女士說,她的一名朋友在德國結婚購置的房子,2007年因離婚需要出售時,房價不僅沒漲,還略有下跌。

另一名留學德國并定居德國的郭先生,2016年11月在法蘭克福附近的城鎮以40多萬歐元購入一套獨棟房子:總面積340平方米,居住面積約150平方米,帶有一個花園。他告訴記者,“現在估計漲了5萬歐元。”

這是他的第二套房子,2014年,他在該地區以17萬歐元買入一套居住面積約70平方米的公寓。搬入新家后,那套公寓目前以每月900歐元(包含物業管理費,如垃圾清理費等)出租。

郭先生為什么選擇買房?郭先生覺得中國人有房子才感覺是自己的家,就和德國人看重自由地流動性一樣,文化使然。此外,在德國,租房和買房的支出相差不大,他將買房作為一種投資。

據記者了解,德國的戶籍制度主要作用是政府部門了解人口居住狀況的,但并不限制人口的流動,上戶口和銷戶都很方便。在德國人的觀念里,哪里有更好的工作機會就去哪里,因此他們更愿意選擇租房,以便保障自己的流動性。而在中國,漢字中“家”是要有屋頂的,有自己的房子才有安全感。

根據德國聯邦統計局的報告,與2017年2月相比,5月住宅樓宇價格上漲0.9%。2017年7月,德國出租公寓的凈租金通貨膨脹率初步值(最終結果將于8月11日公布)為1.7%。

此外,2015年德國家庭平均總收入為每月4196歐元,其中62%(2620歐元)來自就業。目前,德國的法定最低工資從每小時8.50歐元增加到8.84歐元。

顯然,購房經濟壓力不是德國家庭購房率低的主要原因。以德國家庭平均總收入計算的話,買入郭先生340平方米的那套獨棟房子,大概需要8年多。

劉女士和郭先生前后兩種經歷選擇,轉變的時機是2008年金融危機。全球金融危機爆發后,歐元區國家房價急轉直下,從2008年開始一直處于負增長狀態。受金融危機影響,歐洲部分國家的房地產市場受到嚴重沖擊,房地產泡沫破裂,特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價跌幅更大,價格穩定、風險更低的德國房地產市場成了國際投資的避風港。

此外,德國聯邦統計局8月1日公布的數據顯示,2016年,德國有移民背景的人口連續第五次創下新高,大約1860萬德國人,漲幅8.5%。

盡管如此,德國房價仍處于合理區間。2014年德國房產價格指數比2005年增長13.9%,略低于歐盟14.6%的平均漲幅。

 

 

為什么德國一半家庭不買房:房租管制和退租保護

 

德國法蘭克福美因河 東方IC圖

 

 

德國人更愿意租房的真相

盡管德國總體平均住房水平較高,但是貧困群體的保障問題還是沒有得到很好解決。比如,以社會福利為名義使用的公眾資金,因為政策門檻設定的不合理,大多數資金落入非貧困群體手中。而政府對于租賃法規的直接干預,也損害了住房需求者的利益。因為德國社會福利住房建設類似于砸金蛋的幸運游戲。幸運的人可以獲得自用住房建設補貼,或者低廉的社會福利住房租金,即使你是中高收入群體,同樣可以獲得。沒有運氣的貧困人群卻或多或少為政府送出的金蛋承擔部分成本——貧困人群不繳納所得稅,但隨著消費稅及物價的提升,實際上也變相承擔了部分稅負。

同時,貧困人群基本上沒有資金去建設自有住房,加之德國社會福利住房的建設標準較高,使得獲得補貼后的建設住房的租金也處于較高水平。

又因為德國的有利于承租人的“退租保護”和“房租管制”,出租人在選擇承租人的時候,也會盡量避開高風險人群(編注:多屬于貧困群體)而選擇條件相對好的群體,如選擇大學畢業生。這樣,德國住房政策的效果其實是收入越高的階層獲益越高。

另外一個問題是,德國大都市的社會福利住房租金和經濟落后地區的租金相差不大,實質上是價值越高的社會福利住房獲得的國家補貼也越高。如此,已經獲得大都市住房的住戶,盡管收入已經增加,也愿意繼續保持住房租賃。特別是地理位置好的社會福利住房,情況更為嚴重。

只能租房的人群租不到房,可以買房的人群寧愿租房。從數據上看,自2008年開始,德國的貧困人口比例約占20%。在德國,只有約50.4%的家庭居住在自有住房中(低于歐盟60%的住房自有率水平),49.6%的家庭租房居住,其中45.4%的家庭租住私人租賃住房,4.2%租住政府或社會住房管理機構提供的社會租賃房。

德國也意識到一系列的問題,并引入“錯誤分配費”,但從錯配的福利房獲益者處收取費用只能適度減少扭曲,減少獲益者獲益而不能結束獲益。

推廣租賃住房可滿足“夾心層”需求

怎么辦?住房分配權似乎是一個不錯的方法。

德國地方政府根據區域風險群體的數量,與私人房主以及企業達成分配權交易——政府支付一定費用獲得一定住房數目的分配權,并在一定程度上承擔租戶的違約責任。出售分配權的私人房主或企業,在重新出租房屋時先通知政府。如果政府數據庫中有符合條件的人,政府行使分配權,沒有,房主則自行出租。

此外,上述提到的“租房補助”正日漸成為德國住房政策的核心內容。租金補助考慮申請人的收入;申請人家庭符合申請標準的人數等,體現了根據不同家庭成員數目及當地住房水平的租金補助水平。

這個政策的優點還在于,對申請人的考核是動態有時效性的,每年都會考核,并不是申請到補助后就可以一直獲得。租金補助期原則上定為12個月,如果能夠預測到補助期內會有重大變化,審批的補助期會減少,甚至分割。比如家庭總收入提高超過15%,或者正在找工作的大學畢業生。同時,租金補助也保證了德國人看中的選擇工作的自由流動性。

對應中國保障性住房,主要以實物補貼輔以貨幣補貼,房源主要包括經濟適用房、限價房廉住房及新近發展起來的公共租賃房。不同房源針對不同人群,與德國福利住房政策相似,卻也面臨準入與監管的問題。特別是一些權力擁有者對住房福利的侵占,造成了公共資源的浪費和不合理分配,這也與德國的情形如出一轍。

而中國在“十二五”規劃綱要中明確提出的,要構建以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,與德國的主張也頗為相似。

盡管就業規模持續擴大、就業結構不斷優化、重點群體就業平穩,但中國就業不足始終壓力巨大。從中國住建部試點的12個城市分布看,沿海5個城市,環上海3個城市,中部2個城市,西部和北方各一個代表城市,正是人口相對集中的城市。

中國人社部7月31日公布,1-6月,城鎮新增就業735萬人,同比增加18萬人。今年二季度末全國城鎮登記失業率3.95%,環比下降了0.02個百分點,同比下降0.1個百分點,處于近年來最低水平。二季度末,外出務工農村勞動力總量1.79億人,比上年同期增加了364萬人,增長2.1%。今年高校畢業生達到795萬人,創歷史新高。

流動人口聚集加上就業壓力,可能產生復雜的不穩定因素。除了更好地避免尋租腐敗,公共資源分配不公平等問題,業內有分析認為,中國力推公共租賃房建設,也可有效滿足一定“夾心層”群體的住房需求。

 
 
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