如何花最少的錢買到最好的房子?3招教你低價買到核心地段

   日期:2018-07-21     瀏覽:755    評論:0    
核心提示:經過這兩年的一波暴漲,現在每個城市不管是
   經過這兩年的一波暴漲,現在每個城市不管是新區還是老城區價格都至少是過去兩年的一到兩倍。

  當前在中國買房絕對沒有洼地,只有局部機會。

  唯 一有一種方式,可以用較低的資金門檻去買到未來的核心地段,或者說買到更高投 資回報的區域。

  那就是:投 資一個城市的新區,用時間來換取空間。

  但是你要等一個新區發展起來,那必須得有個5年、甚至是10年的時間。

  這個是你投 資新區必須要做好的時間準備,同時還有更大一個的風險是,新區能不能發展起來呢?

  如何看待新老城區的當下和未來?

  當一個城市發展到一定程度,它一定是要向外擴張的,這種擴張最直接的體現就是重新劃一個片區作為新區進行發展。

  很多城市都是通過新區的建設來疏解老城區人口、重建城市面貌和帶動拍地賣地。

  但是新區由于發展時間短,和老城區相比,無論是教育、交通還是商業都會有一定的差距。

  所有最好的資源,包括學校、交通、和商業配套,前期都聚集在老城區,老城區的生活要比新區便利得多。

  所以在一個城市新區發展的前期,房價只有老城區的30%-50%左右。

  但是新區在規劃上面,無疑會比老城區更加合理,在土地規劃、道路設計、城市布局,產業聚集上都會做好詳細規劃和思考。

  在新區發展過程中,政府會不斷把一些產業往新區轉移,同時也會陸續把一些核心交通比如地鐵、一些生活配套比如教育、醫療等陸續往新區牽引,甚至為了支持新區發展,第一時間把政府機構給搬遷過去。

  所以實際上,在過去城鎮化建設中,一些城市的新區已經發展起來了,房價已經逼近老城區,像合肥的濱湖新區、武漢的光谷新區。

  而有一些新區房價已經超過老城區,像上海的浦東新區、鄭州的鄭東新區。

  以鄭東新區為例,2003年鄭東新區才開始建設,房價2500元/㎡,但是都沒人敢買,因為太荒涼,出租車都不來這個區域。

  到2011年,鄭東新區初具規模,房價首次破萬,領跑整個鄭州。到了今年6月,鄭東新區作為鄭州新的城市中心的地位已經無可動搖,房子均價達到3萬/㎡,15年間漲了12倍。

  而以前的老中心金水區均價是1.9萬/㎡,已經被鄭東新區遠遠甩開一條街的距離。

  投 資新區,是以低價買到未來核心地段的最好機會,也是最容易實現房價快速上漲的機會。

  但是目前全國有300多個城市,大大小小有600多個新區,并不是所有的新區都能像鄭東新區一樣成為城市新中心的。

  有些所謂的新區,純粹是為了搞土地財政,為了賣地賺錢,空有一堆新區概念,但是就是沒有產業進駐,新區里面除了清一色的樓盤外,啥也沒有。

  這種新區沒有產業支撐,吸引不到人口,配套也兌現不了,最后只能變成鬼城。

  我們買新區的房子就是在賭新區的未來,沒技術的賭徒上賭桌全靠運氣,高水平的賭徒會技巧、算概率,能從紛亂的局勢中看到最大的可能性。

  投 資新區也一樣,要從新區的各種情況來判斷新區能不能大概率成為城市的次中心甚至是新中心。

  在這里,我給大家3個標準,幫助大家判斷哪些新區才是值得大家投 資。

  1.一二線核心城市的新區才有機會發展起來

  人口是一個城市最重要的基礎,而對于新區而言,人口也是它能不能發展起來的最核心的指標。

  那么新區的人口來自哪里?要知道一個城市有多少人基本都是固定的,不可能說你建了個新區1年就能生幾十萬人出來。

  所以新區的人口要么就是來自老城區,要么就是來自外來人口。

  一二線城市老城區的人口多,外來人口也多,只要規劃得好新區還是大概率能發展起來的。

  但是三四線城市本來人就不多,而且人口還在外流,怎么建設新區?

  所以要賭一個城市的新區,那就一定要選擇一二線城市的新區。

 2.一定要在政府近10年規劃中,屬于城市副中心以上級別

  房子有沒有價值,最核心就是取決于地段和配套。而新區的地段和配套好不好,政府的規劃至關重要。

  在中國典型的政治帶動經濟之下,政府把新區規劃成城市副中心,那么這里未來就是副中心的地段,規劃成CBD,未來就是CBD的地段。

  配套也一樣,你房子周邊的設施,譬如馬路、醫院、學校等等都是政府投 資建設的,政府的財政預算有限,愿不愿意花大價錢來改善這里的配套就是取決于新區在政府規劃中的位置,換句話來說,就是這里的規劃級別高不高,能不能優先建設。

  對于規劃成未來新城市中心的新區,甚至會有政府機關帶頭搬遷過去,大醫院、名校等能搬的也都盡量搬過去,不能搬的至少還在新區建分院、分校,像北京通州區就是屬于這種情況。

 另一方面,規劃級別高,政府就愿意給新區更多的政策**,例如稅收減免、人才公 寓、企業用地補貼等等,這對新區的招商引資和吸引人才會有很大的幫助。

  3.規劃以發展高端產業為主,且有一定數量的大企業進駐

  一個新區如果不是重點規劃高端產業,只能靠炒作或者是規劃一些相對低端產業,是很難吸引優秀企業和人才過來的。

  一個新區要真正發展起來,一定要規劃一些核心的、高附加值的產業,比如金融、互聯網和人工智能等。

  我們可以從政府規劃文件去看該新區的產業規劃,也可以直接從現實中去看是否有一定數量的大型企業進駐。

  以南京的江北新區為例,通過江北新區的規劃文件《南京江北新區產業發展規劃(2015—2030年)》可以看到它的產業規劃和定位。

  江北新區未來產業發展定位為“4+2”現代產業體系。其中, “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通裝備四大先進制造業,“2”是指現代物流、科技服務兩大生產性服務業。

  很顯然,這個產業定位是高端的,面向未來的。

  但是實際上有沒有大企業進駐呢?過去兩年,江北新區的確引進了非常多的大企業,尤其是在芯片這一塊,比如臺積電、清華紫光、富士康、中星微電子、美國新思科技等十幾家國內外知名的電子及芯片公司。

  整體而言,江北新區的發展前景還是很明朗的。

  以上就是判斷新區是否值得投 資的3大標準,結合這3大標準去投 資符合條件的新區,才能做到以低價買到未來核心地段。

  但是,大家必須要明確一點的是,新區的發展需要時間,所以你必須以長線投 資的心態去持有,以時間來換取空間,若干年后你才能享受時間給你帶來的繁花盛景。

(本文來源:大胡子說房)

 
 
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