二三線城市爭建摩天大樓 天際線下暗藏風險

   日期:2019-07-01     來源:經濟參考報    瀏覽:81    評論:0    
核心提示:  隨著我國經濟和城市建設的快速發展,一
  隨著我國經濟和城市建設的快速發展,一座座摩天大樓在很多城市“拔地而起”,大樓的高度不斷刷新。記者近期調研發現,在中西部省份的不少二三線城市,在各種因素綜合作用下,摩天大樓建設正如火如荼,在展示經濟社會發展成果、刷新城市天際線的同時,也存在摩天大樓高度與地方財力、經濟和產業支撐不匹配等問題,暗藏一定經濟和金融風險。

  摩天大樓在二三線城市“拔地而起”

  摩天大樓,又稱為超高層建筑。隨著高層建筑不斷發展,摩天大樓的定義在各國存在一些差異。根據我國《民用建筑設計通則》有關規定,建筑高度大于100米的民用建筑為超高層建筑。

  摩天大樓作為現代建筑技術的結晶,是展示經濟、社會發展成果的有效手段,可以明顯提升城市形象。由于摩天大樓所處的位置顯要、造型獨特、視覺效果強烈,往往會成為所在城市的“名片”。

有關城建專家認為,摩天大樓具有節約城市用地,縮短公用設施和市政管網開發周期、加快城市建設的特點。一些摩天大樓建成后成為當地的地標性建筑景觀,對完善城市功能、創造新的產業帶和新的投資熱點起到一定作用。

  每年,世界高層建筑與都市人居學會(CTBUH)都會出版一份研究報告,對上一年竣工的所有200米及以上建筑進行分析。數據顯示,中國在建造高層建筑方面仍保持著最高產的地位,2018年完成88棟。按城市分,全世界竣工摩天大樓數量最多的前10名城市中,中國6個城市上榜,其中3個城市地處中西部。在第11到第18名中,也有多個中國城市。

  記者在東北某省會城市采訪發現,近年來當地摩天大樓的建設速度很快。記者登上市內一處較高的建筑物樓頂看到,附近一些高層建筑已竣工,多數是集商場、商住、酒店等多功能于一體的城市綜合體。

  “金融服務類企業仍是大面積租賃需求的主要推動力。”東北地產界一位人士表示。

  在廣西南寧,1993年3月竣工的一座大廈,高138米,成為當時全自治區最高的建筑物。9年后,當地才有另一座大樓以159.7米成為“第一高度”。隨后,當地的地王大廈以276米的高度連續7年占據“第一高樓”寶座。近年來,隨著當地經濟快速發展,越來越多的摩天大樓拔地而起,“第一高樓”一次次被刷新。

  在西部某工業城市,目前已建、在建和規劃的200-300米的建筑共有4座,300米以上的有1座。

  一位從事城市規劃的干部表示,隨著城鎮化步伐的加快,摩天大樓的建設成為一些城市相互比拼的重要參照。不少二三線城市之所以熱衷于建設摩天大樓,在于摩天大樓能在一定程度上提高城市的土地集約利用水平,豐富城市景觀和天際輪廓線,推動固定資產投資增長,有助于向外界展現一個地方經濟、社會發展的成就和欣欣向榮的城市形象。

  摩天大樓建設熱潮暗藏風險隱患

  在摩天大樓拔地而起的同時,一些大樓較高的空置率帶來的風險不容忽視。在長沙的一個新興商務區,目前當地甲級寫字樓市場供過于求,仍為租方市場。2018年末,這個片區迎來數個甲級寫字樓入市,其甲級寫字樓空置率達到81.3%。

  在西部某城市,一棟318米高的大廈已于2018年一季度竣工,分為酒店、商業和寫字樓三個部分。項目業主方有關負責人表示,目前酒店和商業部分沒有資金投入,沒辦法按計劃開拓市場。而寫字樓總建筑面積9.3萬平方米,商家入駐僅3.5萬平方米,空置率約為62%。“走量不理想,來看的人很多,但是真正下手的不多,50層以上的部分基本都沒有租出去。”

  另一棟380米高的摩天大樓是當地第二高樓,業主單位一位項目主管表示,B塔已經建成運營2年了,但受經濟下行等因素影響,近來商戶退租、退鋪的現象明顯,人流量也在下降,公司面臨不小的壓力。在西部地區的另一座城市,隨著經濟下行壓力加大,不少摩天大樓業主方正面臨銀行政策收緊的困局。

  多位摩天大樓的業主單位負責人表示,高樓建成交付后,在運營上都會不可避免地面臨較大壓力,空置率短時間內很難下降。

  有分析指出,摩天大樓出租率的高低往往與所在城市第三產業在GDP中的比重密切相關,一旦摩天大樓的數量超出了城市的經濟承載力,就會出現供給過剩的局面,而摩天大樓建成后能否獲得收益,關鍵取決于出租率。目前,空置率成為困擾摩天大樓的一大難題。

  此外,還有業內人士提醒,摩天大樓建成后,管理和維護成本高昂,亦可能極大地擠占租金等有限渠道的收入,還將面臨國家政策收緊、市場環境發生重大變化等因素導致的資金短缺風險。

  其次,摩天大樓消防安全隱患大。廣西南寧市消防支隊防火處工程審核科高級工程師黎承介紹,隨著摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構造越來越復雜,再加上大量新材料、新工藝、新技術的廣泛應用,其潛在的火災危險性日益攀升,已逐漸成為消防安全的“短板”,給消防工作帶來了更為嚴峻的挑戰。一旦此類摩天大樓發生火災,極易形成強烈的“煙囪效應”,人員疏散、逃生、滅火工作將會相當困難。

  記者從消防部門了解到,當前的滅火救援能力尚不足以全面應對超高層建筑火災。目前我國消防登高車的最高作業高度才到100米,實際上,受地理環境和自然環境的影響,消防登高車最高只能升至極限值80%左右。即便如此,許多城市只有一臺這樣的消防登高車,有的城市甚至沒有。

  此外,超高層建筑對環境會造成一定負面影響。在城市中心區集中建設超高層建筑,會對周邊自然環境造成負面影響,如影響采光、空氣流通不暢、光污染,容易產生“熱島效應”。

  遵循市場規律 避免盲目開發

  業內人士表示,摩天大樓的建設體現了城市的經濟發展水平,其建設應符合所在地的城市建設目標,應科學規劃,不應盲目建造“世界之最”“世界最高”等建筑。

  記者在調研中發現,一些著名的文化古城核心區,不斷冒出一座座“聳入云端”的摩天大樓,有的甚至就在世界文化遺產的附近建起了高樓,影響古城風貌。

  業內人士表示,在建設摩天大樓過程中,一定要遵循市場規律和經濟規律,防止行政之手打造政績工程、形象工程。

  同時,在決定建設摩天大樓前需要綜合考慮各方面的因素,從安全、環境、實用性等方面全面考慮。應充分考慮城市總體開發強度,使其符合城市規劃布局和分區要求。在摩天大樓的開發建設中,應完善總體城市設計、建筑密度分區、區域人口規模特征、區域交通(環境)影響評價等研究工作,有效加強城市規劃的控制和引導作用,尤其二三線城市要根據城市本身的地質、商業配套、地方財力等條件,以謹慎的態度冷靜面對摩天大樓建設熱潮,避免盲目開發。

  此外,還有分析人士認為,建設摩天大樓也要綜合考慮消防安全、節能環保和運營維護負擔等問題,防止過度開發。

 
 
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